De plaatsbeschrijving bij vertrek laat de verhuurder toe eventuele huurschade vast te stellen en te becijferen. Wij geven u alvast enkele tips voor mocht er iets mislopen.
De plaatsbeschrijving die tussen een eigenaar en een nieuwe huurder wordt opgesteld, moet aan bepaalde regels voldoen. Indien ondanks de wettelijke verplichting geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt, is dat nefast voor de verhuurder. Want bij gebrek aan een plaatsbeschrijving 'wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst'. De verhuurder moet dan via andere (rechts)middelen kunnen aantonen dat hij huurschade geleden heeft. En dat is geen sinecure.
Bestaat er wel een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aankomst en vertrek, dan is het mogelijk een 'voor en na'- vergelijking te maken. De huurder wordt verondersteld 'het goed terug te geven zoals hij het ontvangen heeft'. Maar normale huurslijtage en schade door ouderdom - bijvoorbeeld geel worden van schilderwerk - worden nooit als huurschade beschouwd. Hetzelfde geldt bij overmacht. Die kan nooit ten laste van de huurder worden gelegd.
Hoe gaat u tewerk?
De plaatsbeschrijving bij vertrek gebeurt meestal voor het pand wordt teruggegeven en voor de sleutels worden overhandigd. Bénédicte Delcourt, directeur bij het Nationaal Syndicaat voor Eigenaars en Mede-eigenaars (NEMS) preciseert: 'De huurder heeft het recht het pand tot op de laatste dag te bewonen. Maar een plaatsbeschrijving bij vertrek kan uiteraard alleen maar gebeuren wanneer de huurder al zijn spullen heeft weggehaald. Het is ook aan te bevelen een meteropname te doen op de laatste dag van de huur, alsook het aantal sleutels te noteren dat door de huurder wordt teruggegeven.' De huurder en de verhuurder kunnen zich elk door hun eigen expert of door een gemeenschappelijke expert laten vertegenwoordigen.
Meestal komen beide partijen tot een akkoord over het eventuele schadebedrag. 'Het bedrag van de overeengekomen geschatte huurschade kan ofwel van de huurwaarborg worden afgetrokken (die wordt vrijgegeven, deels ten gunste van de verhuurder, deels ten gunste van de huurder), ofwel door de huurder aan de verhuurder betaald worden, waarna de verhuurder de totale huurwaarborg vrijgeeft, voor zover alle andere kosten vereffend zijn', zegt Bénédicte Delcourt.
Komen beide partijen niet tot een akkoord over het schadebedrag, dan doen ze er goed aan schriftelijk hun akkoord te bevestigen over de schadelijst. 'Ze vermelden daarop ook best de punten en schadebedragen waar onenigheid over bestaat', vervolgt de directeur van het NEMS. Zo kan de eigenaar tenminste zijn goed recupereren, zodat hij het kan renoveren of verhuren aan een andere huurder. 'En hij kan later nog altijd een juridische procedure starten om het definitieve schadebedrag te laten bepalen.'
Geen plaatsbeschrijving
Bij gebrek aan een akkoord over de plaatsbeschrijving bij vertrek moet u zich tot de vrederechter richten. Die stelt dan een gerechtelijk expert aan. Het NEMS geeft een overzicht van de drie meest voorkomende situaties en geeft daarbij volgende tips.
In een eerste situatie is de huurder aanwezig tijdens de plaatsbeschrijving bij vertrek, maar gaat hij niet akkoord. In dat geval kan de verhuurder de sleutels in ontvangst nemen, maar moet hij onmiddellijk een aangetekende brief naar de huurder sturen. Daarin bevestigt hij enerzijds dat hij de sleutels onder alle voorbehoud in ontvangst neemt, en formuleert hij anderzijds zijn bezwaren met betrekking tot de schade. Hij daagt de huurder voor de vrederechter, die op zijn beurt een expert aanstelt.
In een tweede situatie verkiest de huurder niet aanwezig te zijn en laat hij de sleutels achter in het pand of stuurt ze naar de verhuurder. In dat geval behoudt de verhuurder de sleutels, maar stuurt hij onmiddellijk een brief naar de huurder waarin hij voorbehoud maakt rond de vastgestelde schade. Hij stelt ook een nieuwe datum voor. Gaat de huurder daar weer niet op in, dan moet de verhuurder zich zo snel mogelijk tot de vrederechter richten.
In een derde situatie verdwijnt de huurder zonder de sleutels terug te geven. In dat geval kan de verhuurder bij de politie klacht neerleggen tegen zijn huurder wegens misbruik van vertrouwen. Het pv wordt naar het gerecht gestuurd om de zoektocht naar de huurder op te starten. 'Een procedure met een wel zeer onzeker gevolg', waarschuwt het NEMS. De verhuurder heeft er wel alle belang bij zich tot de vrederechter te richten. Die kan het einde van de huur inroepen (of de huurovereenkomst verbreken ten nadele van de huurder), een expert aanwijzen om de schade te schatten en de huurder veroordelen tot betaling van een schadevergoeding wegens onbeschikbaarheid van het pand. Die procedure lijkt misschien overbodig, maar is wel onontbeerlijk. Want wanneer een nieuwe huurder het pand betrekt zonder dat een tegensprekelijk verslag (of een verslag door een gerechtelijk expert) werd opgemaakt, kan de verhuurder achteraf geen schadevergoeding meer eisen van de huurder die in gebreke blijft, mocht die uiteindelijk toch gevonden worden. Het is dan niet onmogelijk om bij hem de schade te claimen omdat er al een nieuwe bewoner is.
Brond: De Tijd
